DPH u nemovitostí od roku 2016

Od 1. ledna 2016 nabyla účinnosti některá ustanovení zákona č. 360/2014 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, a další související zákony. V souvislosti s nemovitostmi se konkrétně jedná o § 51, § 56, § 56a a § 92d.

Podle § 51 je mimo jiné od DPH osvobozeno dodání nemovité věci podle § 56 a nájem nemovité věci podle § 56a. Ustanovení § 56 definuje nově především stavební pozemek, kdy se pozemek bere jako funkční celek, nikoli jako jednotlivé parcely. Jednotlivé nové definice a osvobození si rozebereme níže v článku.

Co je od DPH osvobozeno?

Od DPH je vždy osvobozen převod (dodání) pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, a osvobozeno je též dodání pozemku, který není stavebním pozemkem.

Stavebním pozemkem je takový pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pěvně spojená se zemí a který je nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo se může jednat o pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí. Pozor, pozemkem se nemyslí parcela.

V zákoně o DPH jsou vyjmenovány tzv. vybrané nemovité věci:

• stavba pevně spojená se zemí,
• jednotka,
• inženýrská síť,
• pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
• podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
• právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Dodání těchto vybraných nemovitých věcí je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním, nebo se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Stavby postaveny do konce roku 2012 byly osvobozeny po třech letech, u staveb postavených od roku 2013 platí pětiletá lhůta pro osvobození.

Od DPH je osvobozen také nájem nemovitých věcí, s výjimkou krátkodobého nájmu nemovité věci (krátkodobým nájmem se myslí nájem, který netrvá více než 48 hodin), nájmu prostor a míst k parkování vozidel, nájmu bezpečnostních schránek a nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Stavby a stavební a montážní práce

Stavební a montážní práce na dokončené již existující stavbě pro bydlení (pro sociální nebo jiné bydlení) podléhají 15% sazbě DPH, jedná se o opravy domů apod. Stavbami pro bydlení se myslí stavby včetně jejich příslušenství, které tvoří funkční celek, tedy včetně garáží, bazénů, parkovacích ploch apod.

Stavbou pro bydlení se pro účely DPH rozumí stavba bytového domu, stavba rodinného domu, nebo stavba, která slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového domu nebo rodinného domu. Stavbou pro bydlení se rozumí také obytný prostor nebo místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Výstavba a dodání nových staveb pro sociální bydlení jsou zdaňovány 15% sazbou DPH (podle § 49 zákona o DPH). 15% sazbou daně se zdaní také stavební a montážní práce, kterými se stavba nebo prostor mění na stavbu pro sociální bydlení.

Stavbami pro sociální bydlení se rozumí:

• stavba bytového domu, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m², to znamená, že byty v něm nejsou větší než 120 m² a alespoň polovina celkové plochy by měla sloužit k bydlení, do 120 m² se počítá podlahová plocha bytu včetně přepážek, do výměry se nezahrnují prostory sklepu nebo komory (jsou však ve stejném režimu, tedy 15% DPH),
• stavba rodinného domu, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m², zde se počítá pouze nášlapná plocha,
• obytný prostor pro sociální bydlení,
• ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců,
• zařízení sociálních služeb poskytující pobytové služby,
• školská zařízení pro výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy a pro preventivně výchovnou péči, jakož i střediska výchovné péče,
• internáty škol samostatně zřízené pro žáky se zdravotním postižením,
• dětské domovy pro děti do 3 let věku,
• zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc a zařízení pro výkon pěstounské péče poskytující péči,
• speciální lůžková zařízení hospicového typu,
• domovy péče o válečné veterány,
• jiná stavba, která slouží k využití staveb uvedených výše a je zřízena na pozemku, který tvoří s těmito stavbami funkční celek (garáže, sklepy, bazény apod.).

Obytným prostorem pro sociální bydlení se rozumí:

• obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m²,
• místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Při poskytnutí stavebních nebo montážních prací plátci použije plátce režim přenesení daňové povinnosti, tzv. reverse charge (více např. v článku Režim přenesení daňové povinnosti u stavebních prací).

Dodání nemovitých věcí

První snížená sazba daně (15 %) se uplatní u dodání (prodeje):

• stavby pro sociální bydlení,
• pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení,
• práva stavby, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení,
• jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení.

Prodej nových nemovitostí je tedy zdaňován, ale prodej starších nemovitostí je od DPH osvobozen (viz výše – osvobození vybraných nemovitých věcí po pěti letech od kolaudace nebo podstatné změny).

Pozemky

Prodej stavebního pozemku je sám o sobě zdaňován 21% sazbou DPH, a to i přesto, že na něm bude postavena stavba pro sociální bydlení. Pokud ale prodáváme pozemek i se stavbou pro sociální bydlení (tedy pozemek, na kterém je stavba pro sociální bydlení postavena), je zdaňován 15% sazbou DPH.

Prodej ostatních pozemků, jako jsou například pole, louky, lesy, pozemky, na nichž nestojí žádná stavba, je od DPH osvobozen, jak jsme se zmiňovali na začátku článku.

Dobrovolné uplatnění daně

Plátce se může rozhodnout, že u dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem, nebo u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí pětileté lhůty uplatní daň. Tedy nevyužije osvobození od DPH, ale plnění dobrovolně zdaní. Například pokud při nákupu byl uplatněn odpočet DPH, bude také z prodeje odvedena daň.

Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu (ideálně písemný souhlas v kupní smlouvě). Pokud však příjemce plnění souhlasit nebude, použije se režim osvobození a zároveň je povinný vrátit případný odpočet vniklý pro pořízení.

Při dodání nemovité věci plátci použije plátce režim přenesení daňové povinnosti, pokud uplatňuje DPH dobrovolně. Při prodeji zdaněném ze zákona se režim přenesení daňové povinnosti nepoužije.

Stejně tak se může plátce se rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatní daň.